Lorsque vous réalisez un investissement locatif en location nue et que vous louez le bien à usage d’habitation, il existe des travaux que vous pouvez inclure dans vos frais et charges. Il s’agit notamment de trois catégories de travaux qui doivent être distingués les uns des autres. D’abord, il y a les dépenses d’amélioration, ensuite, vous aurez les dépenses d’entretien et de réparation. Enfin, il y a les dépenses qui concernent la construction, la reconstruction et les travaux d’agrandissement. Toutes ces dépenses sont déductibles de vos revenus fonciers. Mais qu’est-ce qu’impliquent effectivement ces catégories de travaux ?

Les dépenses d’amélioration

Elles ont généralement pour but d’apporter un équipement nouveau à un immeuble ou un nouvel élément de confort mieux adapté aux conditions modernes de vie. Toutefois, il faut préciser, que ces dépenses ne doivent apporter aucun changement ou modification dans la structure du logement ni de l’installation initiale. Ainsi, elles représentent les frais qui peuvent être déduits des revenus fonciers. Ces dépenses sont donc intégrées dans les frais de financement qui ont servi à l’acquisition du bien. 

En outre, sont désormais considérées comme dépenses d’amélioration les dépenses d’installation d’une cuisine aménagée et équipée. Cependant, il faudrait qu’elles soient réalisées dans un immeuble qui n’en possédait pas. L’achat des équipements ménagers et électroménagers qui accompagnent cette installation est également considéré comme les frais et les charges déductibles de vos revenus fonciers. En réalité, cette possibilité est due au fait que ces éléments ont été prévus dans le bail ou dans un avenant à celui-ci. 

La différence avec les dépenses de construction et assimilées

Vous devez faire une distinction entre les dépenses d’amélioration et les dépenses de construction d’agrandissement. Il faut reconnaître que les travaux d’aménagement de locaux d’habitation dans des logements destinés auparavant à un autre usage sont assimilés à des travaux de reconstruction ou de construction. 

Ainsi, les travaux sont qualifiés de dépenses d’amélioration lorsqu’ils sont réalisés dans un immeuble originellement destiné à l’habitation. De même, si auparavant, il y a eu une occupation temporaire pour un usage particulier, cela ne doit en aucun cas modifier l’affectation initiale du logement. Autrement dit, la forme initiale de l’habitation ne doit pas être changée par des travaux qui modifient la conception de l’aménagement ou les équipements de l’immeuble. 

Quelques exemples de dépenses d’amélioration

L’installation d’une porte automatique d’ascenseur dans le cadre de dépenses occasionnées par la mise en conformité aux normes réglementaires de sécurité est une dépense d’amélioration. De même, lorsque vous effectuez un agrandissement de fenêtres et la pose de persiennes, cela est également considéré comme une dépense d’amélioration. 

En outre, vous pouvez aussi reprendre les fondations de l’immeuble. Un asphaltage du trottoir attenant à la propriété vous sera compté comme une dépense d’amélioration. Toutes ces dépenses sont en réalité les frais déductibles des revenus fonciers. Vous devez donc bien les maîtriser pour mieux investir dans l’immobilier.

Les dépenses de réparation et d’entretien

Les dépenses de réparation et d’entretien sont généralement celles qui ont rapport avec les travaux qui assurent le maintien ou la remise en bon état d’un immeuble. Elles sont souvent nécessaires lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif dans un ancien immeuble. Elles permettent donc de faire un usage normal du logement. Toutefois, les travaux ne doivent pas changer la consistance ainsi que l’agencement, voire l’équipement initial. 

Par ailleurs, il faut préciser que ces dépenses diffèrent des dépenses d’amélioration. Néanmoins, elles présentent également ces caractères puisqu’elles sont également accompagnées de l’adjonction d’éléments et d’équipements nouveaux. Cependant, le remplacement d’un équipement ou d’un élément hors d’usage par un équipement plus moderne ne suffit pas à lui ôter son caractère de dépense d’entretien ou de réparation. 

Exemples de dépenses d’entretien

Le traitement des bois contre les insectes xylophages comme les capricornes et les termites représentent par exemple une dépense d’entretien. De même, les dépenses de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante sont considérées comme telles. En outre, les diagnostics relatifs aux risques d’exposition au plomb à la sécurité des installations intérieures de gaz et d’électricité sont également comptés parmi les dépenses d’entretien. 

Des exemples de dépenses de réparation

Sont considérées comme dépenses de réparation, les travaux ci-après :

• la remise en état du gros-œuvre, des canalisations ou de l’installation électrique ;
• la substitution à l’ancienne installation électrique d’un théâtre, d’un équipement conforme aux normes de sécurité imposées par la réglementation des locaux ouverts au public ;
• la remise en état de l’installation du chauffage central ;
• la remise en état du mur d’une propriété ;
• le remplacement de la chaudière du chauffage central ;
• les dépenses effectuées afin de rendre une installation d’ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste.

Par ailleurs, ces dépenses prennent également en compte les travaux effectués dans les locaux à usage industriel et ayant consisté à mettre en état la climatisation ou un escalier. Toutefois, avant d’être considérés comme tels, ces travaux ne doivent apporter aucune modification au gros œuvre ni provoquer une augmentation du volume des locaux. 

Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement

Ces dépenses ont généralement pour but d’apporter un grand changement au gros œuvre des locaux existants. Il peut également s’agir des travaux d’aménagement interne qui équivaut à une reconstruction de par leur importance. De même, ces dépenses concernent les travaux qui visent à augmenter le volume ou la surface habitable des locaux existants. Ainsi, elles figurent parmi les frais et les charges déductibles de vos revenus fonciers. Ces travaux sont souvent rares dans les investissements immobiliers. Cependant, certains le font pour augmenter le coût de la location. 

Exemples de dépenses de construction, reconstruction et agrandissement

Sont considérées comme dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement, les travaux suivants : 

• la transformation d’un étage d’un immeuble ancien ;
• la démolition d’un mur pour l’agrandissement d’une pièce ;
• la réfection (des toitures, des plafonds, des planchers),
• les modifications substantielles des ouvertures existantes ;
• les travaux réalisés dans une habitation ayant consisté en une réfection complète des planchers, des sols, etc.

Il faut également considérer les travaux qui ont surtout renfermé la consolidation des murs extérieurs, la démolition des murs intérieurs, des cloisons et des conduits de cheminées. Si ces travaux ont conduit à l’installation des piliers verticaux, à la réfection partielle de la charpente, alors ils peuvent être considérés comme des frais déductibles des revenus fonciers.