CSG et revenus fonciers : comprendre les principes fondamentaux

La contribution sociale généralisée (CSG) s’impose inévitablement sur les revenus issus de la location immobilière. Chaque euro perçu, qu’il vienne d’un logement vide ou d’un local commercial, subit le passage obligé des prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,2 % au total. Ce taux global regroupe trois éléments distincts : la CSG à 9,2 %, la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %.

Selon le régime fiscal choisi par le bailleur, la base d’imposition varie :

• 🔹 Pour le micro-foncier, l’administration retire un abattement forfaitaire automatique de 30 % sur les recettes, avant application des prélèvements.
• 🔹 Au régime réel, le bailleur déduit l’ensemble des charges réelles (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.), et ce solde net supporte les prélèvements sociaux.

Seule une partie de la CSG, précisément la fraction de 6,8 % sur les loyers, peut être déduite du revenu global au titre de l’année suivante. Ce détail fiscal fait toute la différence pour qui souhaite maîtriser la fiscalité immobilière en 2025. Cette opportunité reste cependant inaccessible aux bailleurs au micro-foncier, contraints à un abattement rigide sans déduction spécifique relative à la CSG.

Le détail de ces prélèvements figure sur les avis d’imposition et sur les documents récapitulatifs transmis par des organismes tels que Impots.gouv.fr ou Service-public.fr. La compréhension de cette mécanique est une étape capitale pour optimiser la gestion fiscale des revenus locatifs.

Les prélèvements sociaux expliqués : impact sur les revenus locatifs

Les prélèvements sociaux se déclinent en plusieurs composantes, toutes appliquées aux revenus fonciers dès le premier euro perçu :

• 🧾 CSG : contribution sociale généralisée, représentant 9,2 % des revenus imposables.
• 📉 CRDS : contribution pour le remboursement de la dette sociale, à 0,5 %.
• 💰 Prélèvement de solidarité : fixé à 7,5 %.

Ces prélèvements sont un passage obligé, peu importe que le propriétaire ait opté pour le régime micro-foncier, où un abattement automatique de 30 % s’applique, ou le régime réel, où chaque charge est décomptée avec soin. La somme ainsi imposable subira ces taxes sociales avec rigueur chaque année.

La distinction entre location nue et meublée est également essentielle. Les locations meublées relèvent des règles des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou micro-BIC, ce qui modifie le calcul des prélèvements, bien que les charges sociales restent dues, hormis quelques exceptions spécifiques.

Une stratégie maîtrisée intègre ces prélèvements dans le calcul de rentabilité. Ignorer cet aspect fausse l’analyse financière et peut générer des surprises fiscales désagréables. De nombreuses ressources fiables, notamment sur Le Particulier ou Boursorama, fournissent des simulations précises pour accompagner les investisseurs.

Comment calculer précisément la CSG déductible sur vos revenus fonciers

L’élément clé pour alléger l’imposition liée aux revenus locatifs réside dans la part déductible de la CSG. On parle ici uniquement de la fraction 6,8 % de la CSG prélevée sur les loyers. Le mécanisme s’adresse exclusivement aux bailleurs soumis au régime réel, puisqu’au micro-foncier aucune déduction n’est prévue hormis l’abattement forfaitaire.

Le calcul requiert quelques étapes :

• 🔍 Identifier le montant total des revenus fonciers perçus sur l’année.
• 🔢 Calculer la CSG prélevée : appliquer le taux de 9,2 % sur ces revenus (après déduction des charges si régime réel).
• 📉 Extraire la part déductible, soit 6,8 % du montant initial des loyers (et non de la CSG totale).
• 📝 Reporter ce montant dans la case 6DE de la déclaration de revenus sur Impots.gouv.fr.

Un exemple concret permet d’éclaircir ce processus :

Le propriétaire inscrira donc 816 euros dans la déclaration de revenus l’année suivante, réduisant ainsi son revenu imposable global. Ce geste fiscal optimise la rentabilité réelle de l’investissement.

Régime réel versus micro-foncier : implications sur la déductibilité de la CSG

Le choix du régime fiscal influence directement la manière dont la CSG intervient dans vos calculs d’imposition :

• 📌 Au régime micro-foncier, le bailleur bénéficie d’un abattement automatique de 30 % sur les loyers, sans possibilité de déduire la CSG. Les prélèvements sociaux s’appliquent sur le montant net après abattement, mais aucun mécanisme de déduction de la CSG n’existe. Cette simplicité est parfois attractive pour les propriétaires disposant de faibles charges ou préférant une gestion allégée.
• 📌 Au régime réel, la déductibilité d’une partie de la CSG (6,8 %) sur le revenu global devient un levier fiscal non négligeable. Le bailleur doit cependant déclarer précisément ses charges et veiller à bien reporter cette déduction dans sa déclaration :

Points essentiels à retenir :

• 🧾 Les dépenses déductibles couvrent les intérêts d’emprunts, frais de gestion, travaux d’entretien, primes d’assurance, taxe foncière et autres charges effectives.
• 📊 La CSG déductible améliore directement le bénéfice fiscal en réduisant le revenu imposable global.
• 🛑 Ce dispositif est inaccessible aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, concernées par une autre fiscalité.

Les plateformes spécialisées comme Fidroit mettent à disposition des simulateurs et guides pour saisir précisément ces nuances, indispensables pour affiner une stratégie d’investissement optimisée.

Optimiser sa déclaration fiscale : bonnes pratiques pour intégrer la CSG déductible

Réussir la déclaration de revenus fonciers requiert rigueur et méthode. Pour valoriser au mieux la déductibilité de la CSG, plusieurs bonnes pratiques sont à appliquer :

• 🖋️ Tenir un relevé précis de toutes les sommes encaissées et des prélèvements sociaux versés, souvent disponibles dans les documents reçus via votre espace personnel sur Impots.gouv.fr.
• 📅 Anticiper la déclaration en notant la CSG effectivement payée au cours de l’année précédente.
• 🧾 Ne pas oublier de reporter la part déductible dans la case 6DE de la déclaration de revenus. Ce geste évite de perdre un avantage fiscal garanti.
• 🕵️ Consulter régulièrement des guides et conseils sur des sites spécialisés tels que La finance pour tous, Le Figaro Immobilier ou Meilleurs Agents, pour rester informé des évolutions fiscales.

Ces bonnes pratiques renforcent le contrôle du bailleur sur sa fiscalité et optimisent la rentabilité nette des investissements immobiliers. En dépit de la complexité apparente, chaque détail comptabilisé ouvre la voie à une maîtrise maîtrisée de la fiscalité liée aux revenus fonciers.

Quel est le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?

Le taux global est de 17,2 %, composé de 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité appliqués sur les revenus locatifs nets.

Quelle part de la CSG est déductible sur les revenus fonciers ?

Seule la fraction de 6,8 % de la CSG prélevée sur les revenus fonciers est déductible du revenu global pour l’année suivante, et cela uniquement en régime réel.

Le micro-foncier permet-il de déduire la CSG ?

Non, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, sans possibilité de déduire la CSG.

Où déclarer la part déductible de la CSG sur la déclaration de revenus ?

La part déductible doit être reportée dans la case 6DE de la déclaration de revenus sur le site Impots.gouv.fr.

La déductibilité de la CSG concerne-t-elle les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ?

Non, ce bénéfice fiscal s’applique uniquement aux particuliers. Les sociétés soumises à l’IS ont une fiscalité différente concernant les prélèvements sociaux.