Investir dans l’immobilier ancien offre une opportunité unique de conjuguer patrimoine immobilier et optimisation fiscale. Parmi les dispositifs qui séduisent les investisseurs, le dispositif Malraux se distingue par ses avantages fiscaux puissants et ses exigences précises. En 2025, il demeure un levier majeur pour dynamiser la rénovation de biens situés dans des zones protégées, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt significative. Découvrir où situer ces biens pour profiter pleinement du dispositif, et comprendre les taux de réduction appliqués, permet d’orienter efficacement un investissement locatif à la fois rentable et engagé dans la sauvegarde du patrimoine.

Zones éligibles au dispositif Malraux : où situer ses biens immobiliers pour maximiser la réduction d’impôt ?

Les biens concernés par le dispositif Malraux doivent impérativement se trouver dans des zones protégées pour prétendre aux avantages fiscaux. Ces territoires ont été définis par la loi pour préserver le patrimoine architectural et urbain souvent dégradé.

Les principales zones éligibles sont :

• 🏛️ Les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) : Ces zones remplacent depuis 2016 les anciens secteurs sauvegardés et recouvrent des périmètres précis où le patrimoine est à la fois historique et valorisé par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
• 🏘️ Les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) : Jusqu’au 31 décembre 2024, ces quartiers pouvaient encore bénéficier du dispositif Malraux mais cette disposition touche désormais à sa fin. Ces zones ont été intégrées à des projets de renouvellement urbain ou des plans de sauvegarde.
• 🏙️ Les Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP) et Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) : Définies par les collectivités territoriales, ces zones assurent une protection réglementaire renforcée aux patrimoines architecturaux et urbains qui ne relèvent pas forcément des SPR.
• 🏙️ Les Zones concernées par le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) : Ces quartiers bénéficient d’une politique active de réhabilitation ciblée, visant à dynamiser des secteurs urbains anciennement dégradés, et là aussi des travaux peuvent s’intégrer dans le cadre du dispositif Malraux, sous conditions.

Pour un investisseur, cibler ces zones garantit non seulement une protection de qualité du patrimoine mais aussi la possibilité de tirer parti d’une fiscalité avantageuse. La précision géographique est donc essentielle. Par exemple, à Paris, certains arrondissements comme le 18e (La Goutte d’Or) sont emblématiques des Sites Patrimoniaux Remarquables. L’achat dans ces quartiers permet d’allier charme, potentiel locatif et bonus fiscal.

Voici un tableau récapitulatif des zones majeures et leur impact direct sur l’éligibilité :

Ces zones ne sont pas uniquement concentrées dans les grandes métropoles. Beaucoup de villes moyennes ou des quartiers délaissés bénéficient de ces circuits de protection. Par exemple, Grasse, Brest, Marseille, Saint-Etienne, ou encore Fort-de-France disposent de quartiers intégrés dans ces périmètres. Choisir une localisation stratégique dans ces secteurs protégés, c’est aussi anticiper une valorisation patrimoniale à long terme, grâce à la préservation de l’environnement urbain.

Plus d’informations et une sélection de communes éligibles sont disponibles via ce lien vers un guide spécialisé sur l’investissement Malraux.

Les critères précis pour les demandes de permis et travaux

Notons que la date à laquelle a été déposée la demande de permis de construire ou de déclaration préalable influence les conditions d’éligibilité. Les règles ont évolué depuis juillet 2016 avec la création des SPR. Par exemple :

• 🗓️ Pour les demandes déposées avant le 08/07/2016, les zones telles que les AMVAP, ZPPAUP ou secteurs sauvegardés sont encore à considérer.
• 🗓️ Pour celles déposées après cette date, l’accent est mis sur les Sites Patrimoniaux Remarquables.

L’investissement dans ces biens demande de choisir soigneusement son projet en fonction de ces critères légaux. Le propriétaire doit également s’engager à réaliser une rénovation totale soumise à validation et à louer le bien vide pendant au moins 9 ans. Ces contraintes impactent la stratégie d’investissement et la gestion des biens.

Calcul des taux de réduction d’impôt dans le dispositif Malraux selon la localisation

La fiscalité immobilière liée au dispositif Malraux repose essentiellement sur un système de réduction d’impôt proportionnelle aux travaux de rénovation engagés. Cependant, les taux varient selon les zones où se situent les biens. C’est un formidable levier pour les investisseurs, car il abaisse significativement le coût net après investissement.

Les taux clés à retenir pour 2025 sont :

• 🔴 30 % de réduction pour les travaux réalisés dans les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable, surtout ceux non couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.
• 🟠 22 % de réduction pour les biens placés dans d’autres zones éligibles comme les AMVAP et ZPPAUP.

Ce partage entre 30 % et 22 % guide l’évaluation financière des projets Malraux. Le plafond d’investissement reste à 400 000 euros sur une période de quatre ans, permettant une défiscalisation maximale comme suit :

L’avantage est d’autant plus puissant que les travaux portent sur la totalité du bâtiment, avec une validation par l’architecte des Bâtiments de France, garantissant la qualité patrimoniale et l’impact positif des travaux.

Le dispositif facilite également la constitution d’un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Le reliquat peut être reporté sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Ce cumul optimise encore la fiscalité et la rentabilité.

Les investisseurs qui souhaitent approfondir leurs connaissances fiscales et stratégies peuvent consulter ce guide complet sur les stratégies de défiscalisation en 2025.

Exemples concrets d’application des taux de réduction

Pour illustrer ces taux, regardons quelques cas pratiques :

• 🕌 Un investisseur réalise 250 000 € de travaux dans un SPR. La réduction d’impôt sera alors de 75 000 € (250 000 x 30 %).
• 🏘️ Sur le même montant de travaux en AMVAP, la réduction sera de 55 000 € (250 000 x 22 %).
• 🏢 Si l’investissement plafonne à 400 000 €, l’économie fiscale pourra atteindre jusqu’à 120 000 € pour un site patrimonial remarquable, ce qui diminue considérablement le coût net du projet.

Cette mécanique offre aussi une incitation à produire un travail de qualité, conforme aux normes patrimoniales, afin d’accroître la valeur à la fois du bien et du quartier. Les travaux ne se limitent pas à la simple rénovation, ils améliorent aussi l’attractivité globale de l’investissement.

Les conditions à respecter pour bénéficier pleinement du dispositif Malraux

L’obtention de la réduction d’impôt n’est pas automatique. Plusieurs conditions cumulatives encadrent l’éligibilité. Elles assurent que l’investissement contribue effectivement à la rénovation et valorisation du patrimoine dans une dynamique responsable.

Les principaux critères :

• ✅ Localisation précise : le bien doit être situé dans une zone éligible (SPR, AMVAP, ZPPAUP, etc.).
• 🛠️ Rénovation complète : les travaux concernent la totalité du bâtiment et sont validés par un architecte des Bâtiments de France.
• 📅 Respect des délais : la location nue du bien est obligatoire dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
• 📋 Durée de location : engagement minimum de location nue pendant 9 ans sans démembrement de propriété.
• 👥 Lokataires éligibles : location à des personnes physiques ou à une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, mais pas aux membres de la famille proche.
• ⚠️ Plafond des travaux : les dépenses éligibles sont plafonnées à 400 000 euros sur 4 ans.

Le dispositif est donc destiné à un investisseur engagé sur le long terme, dévoué à la sauvegarde du patrimoine français tout en réalisant un investissement durable et fiscalement optimisé.

Le choix de la zone demande une attention particulière, en tenant compte des règles spécifiques aux travaux, mais également des contraintes locales imposées par les protections patrimoniales, ainsi que des perspectives du marché locatif local. Des conseils d’experts sont souvent indispensables pour préparer, financer et gérer ce type d’opérations.

Pour envisager une démarche efficace et sécurisée, consulter des spécialistes sur comment défiscaliser dans l’immobilier ancien vous aidera à monter des dossiers solides et conformes.

Distinguer la loi Malraux des autres dispositifs de défiscalisation immobilière en 2025

Nombreux sont les dispositifs pour réduire sa fiscalité grâce à l’immobilier, mais le dispositif Malraux se démarque par ses spécificités liées au patrimoine immobilier ancien et aux zones protégées. Comparer ces dispositifs aide à mieux choisir sa stratégie d’investissement.

Voici une comparaison simplifiée entre la loi Malraux, la loi Pinel et le dispositif Monuments Historiques :

La loi Malraux privilégie le patrimoine protégé et cible ainsi un public d’investisseurs sensibles aux enjeux patrimoniaux, tandis que la loi Pinel s’adresse davantage aux acquisitions neuves ou rénovées dans des zones à forte demande locative standard. Le dispositif Monuments Historiques offre une défiscalisation puissante, mais demande un engagement souvent plus lourd administrativement.

Ceux qui souhaitent affiner cette comparaison peuvent consulter un article dédié aux différences Pinel, Denormandie et Malraux pour bien orienter leur projet.

FAQ : Questions courantes sur l’emplacement des biens et les taux de réduction du dispositif Malraux

• ❓ Quand commence la défiscalisation en loi Malraux ?
  La réduction d’impôt débute à partir de l’année de déclaration des travaux. Le bien doit être loué nu dans les 12 mois suivant la fin des rénovations, et la location doit durer au minimum 9 ans.
• ❓ Peut-on louer à un membre de sa famille tout en bénéficiant du dispositif ?
  La loi Malraux interdit la location à des membres du foyer fiscal ou à un ascendant/descendant. Le locataire doit être une personne extérieure pour maintenir l’avantage fiscal.
• ❓ Le dispositif Malraux a-t-il une date de fin prévue ?
  Actuellement, aucune date limite n’est fixée, mais comme tout dispositif fiscal, son avenir dépend des décisions gouvernementales. Il reste conseillé de suivre régulièrement les évolutions législatives.
• ❓ Quels sont les différents objectifs d’un investissement en loi Malraux ?
  Investir en Malraux vise à bénéficier d’une réduction d’impôt importante tout en participant à la préservation du patrimoine immobilier historique et urbain, créant ainsi un cercle vertueux entre fiscalité avantageuse et engagement culturel.
• ❓ Comment déclarer les travaux pour bénéficier des réductions ?
  Les dépenses se déclarent dans les cases spécifiques (7TX ou 7TY) du formulaire fiscal 2042. Un accompagnement par un expert peut sécuriser cette démarche complexe et assurer un dossier conforme.

Pour approfondir ces points, découvrez plus de ressources sur les stratégies pour réduire vos impôts locatifs et maximiser vos investissements dans l’immobilier ancien.